近两年，东莞部分楼盘出现了违规收费现象，还存在暗箱操作等乱象，这引发了购房者的普遍不满，使之产生担忧。这些问题的产生并非偶然，其背后是楼市热度在快速上涨，房源供给却很紧张，二者形成了矛盾。
楼市热度的异军突起
去过几年，东莞的房地产市场经历过显著升温。起始于2020年，受区域发展政策以及产业升级带动，有外来人口持续涌现流入情况，购房需求呈现激增态势。主城区和松山湖等热点板块的新房价格涨幅显著明显，多次生出过开盘就售罄的现象。
这样一种具有高热度的市场行情状况，直接促使房地产开发的商家以及从事销售工作的人员预期得到了提升。在供给与需求处于失衡状态的背景情形之下，一部分备受关注且热门的楼盘成为了极为难以获取且数量稀少的资源。市场所呈现出来的高预期这种态势，为各种各样不符合规定的、带有隐蔽性质的操作行为提供了滋生的环境土壤条件，购房者为了能够取得自己心里所期望的房源，有时候不得不去接受额外附加的条件或者费用 。
供需失衡与土地制约
东莞楼市呈现紧张态势的根源当中有一个是土地供应情况，有旺盛的购房需求与之相比较，住宅用地的上新供应方面相对来说是有限的，在2023年的时候，东莞全市商住用地成交的面积相较于前两年是出现了下滑现象的，特别是核心区域的供地更是显得稀缺。
由于土地供应紧张传导到新房市场，致使新房源数量没办法满足市场需求，有着长期存在供需缺口的这种隋况，让卖方市场特征显著，造成开发商在销售里占据主动位置，部分项目甚至出现“挑客”行为，进而加剧了市场的不平衡。
屡禁不止的“茶水费”
部分热销楼盘在开展销售相关售卖情况时情形方面，存在即便像是在与房屋购买有关交易里需要履行协议规定的合同流程时，本应按照规定价款进行交易，可还是有超出合同价款范畴的额外费用，被私下操作着去缴纳给予销售人员或者中介，目的是为了能换来优先挑选房屋或者获取购房资格，这种费用被称作“茶水费”的具体情况，哪怕是东莞市住建局等部门已经多次发布文件，明确严格禁止这样的行为，却依旧存在 。
其操作具有隐蔽性，常常借助个人转账、不开具票据等举措来开展 ，致使调查取证极为棘手 。有一位于2024年初购置房产的市民表明 ，他最后唯有经由中介额外给付一笔费用 ，才得以成功认购 。此类交易大多是双方自愿的 ，进行举报之人较少 ，这就让监管难以实现彻底根除的目标 。
“冻资”引发的争议
‘冻资’成了近期被频繁投诉的的焦点，除了‘茶水费’之外，所谓的‘冻资’，是开发商要求意向客户把一笔资金存入指定银行账户然后冻结，以此当作参与摇号或者选房的前提条件，资金本身并不直接付给开发商。
许多购房者觉着那笔钱还处在本人账户，所以就觉得这事算不上违规收费。可是事实上呢，它给购房设定了不合理的门槛，把部分资金没法即刻冻结的刚需客户全都排斥在外了。2024年12月的时候，东莞市住建局已经确定把这种现象标识为市场问题咯，不过具体的规范办法还等着出台呢。
信息不透明的市场环境
房产购买者于市场里常常处在信息方面的劣势地位，项目的实际销售进展状况，剩余房屋源的情形，价格产生变动等相关信息，相当大程度上是被开发商所把控着的，官方网签数据存在着一定程度的延迟现象，没办法体现出实时的动态情况。
这种缺乏透明度的状况，致使购房者难以形成准确的判断，进而容易毫不怀疑地轻信销售人员陈述的说辞。比如说，存在销售人员会刻意营造房源捉襟见肘的虚假表象，急切地催促客户尽快确定购买决定。并且，部分开发商还会对房源进行把控，分批次地予以推出，人为地制造出看似非常热销的场面，以诱导购房者做出决定 。
整治与供地的双轨解决
要从根本上对市场乱象予以缓解，就得从增加供给以及加强监管这两个方面着手。在供给端，要依据人口以及需求的变化情况，合理地增加住宅用地的供应，特别是普通商品住房的用地，以此从源头方面来缓解供需之间的矛盾。
于监管一端而言，住建与市场监管等部门需凝聚力量，不但得存有明文禁止之规定，还要构建起有效的举报核查机制以及严厉的处罚举措。比如说，针对查证属实存在收取“茶水费”情况的从业人员以及机构，应当将其纳入行业黑名单，施行联合惩戒。与此同时，也应当尽快明晰“冻资”这类打擦边球行为的界限。
在您于东莞或者别的城市购置房产之际，有没有碰到过相似的不合理诉求或者“潜规则”呢，欢迎于评论区去将您的经历以及看法予以分享，要是觉着本文具备启发性，同样请点赞给予支持。